Comprar casa es la meta de muchas familias inmigrantes, y es posible con distintos estatus migratorios. Lo que cambia es qué tipo de préstamo puedes usar, cuánto necesitas de entrada y qué documentos te piden. Parte de Préstamos personales con ITIN.
Respuesta rápida
El tipo de hipoteca depende de tu estatus: ciudadanos y residentes permanentes pueden usar FHA (3.5% de entrada), convencional (desde 3%), VA o USDA. Residentes no permanentes con permiso de trabajo (algunas visas) pueden conseguir préstamos convencionales según el prestamista, pero ya no FHA desde mayo de 2025. Las personas con ITIN usan hipotecas con ITIN (non-QM), con 10% a 25% de entrada. En todos los casos necesitas: crédito, ingresos comprobables, ahorros para entrada y costos de cierre, y documentos de 2 años.
Contenido educativo. No es asesoría financiera, legal ni migratoria. Consulta tu caso con un prestamista y, si tienes dudas migratorias, con un abogado.
Qué préstamo te corresponde según tu estatus
| Tu estatus | Opciones de hipoteca | Entrada mínima típica |
|---|---|---|
| Ciudadano | FHA, convencional, VA (si eres veterano), USDA | 0% (VA/USDA), 3% (convencional), 3.5% (FHA) |
| Residente permanente (green card) | Igual que ciudadano | Igual que ciudadano |
| Residente no permanente con visa y permiso de trabajo (por ejemplo H-1B, L-1) | Convencional (según el prestamista y documentos); no FHA desde mayo de 2025 | 3%–20% según el préstamo |
| DACA | Convencional con algunos prestamistas; no FHA desde mayo de 2025 | Variable |
| ITIN | Hipoteca con ITIN (non-QM) | 10%–25% |
| Extranjero no residente | Préstamos para extranjeros (foreign national) | 25%–40% |
Las reglas cambian; verifica la elegibilidad vigente con el prestamista.
Si usas ITIN, lee la guía específica: Préstamos hipotecarios con ITIN.
Cuánto dinero necesitas ahorrar
| Concepto | Cuánto |
|---|---|
| Entrada (down payment) | 3% a 25% del precio según el préstamo |
| Costos de cierre | 2% a 5% del precio |
| Reservas | 1 a 6 meses de pagos (algunos préstamos) |
| Inspección y avalúo | ~$400 a $1,000 en total |
| Mudanza y arreglos | Lo que puedas; mejor tener un colchón |
Ejemplo: en una casa de $250,000 con FHA, la entrada sería unos $8,750 y los costos de cierre de $5,000 a $12,500. Muchos programas de ayuda para primer comprador cubren parte de esto.
Los requisitos de crédito e ingresos
- Puntaje: FHA desde 580; convencional desde 620; ITIN variable. Ver Qué puntaje necesitas para comprar casa.
- Ingresos: normalmente 2 años de historial laboral y declaraciones de impuestos.
- Deuda-ingreso (DTI): muchos prestamistas buscan 43% o menos.
- Origen de la entrada: el dinero debe estar en una cuenta bancaria y poder explicarse. Los regalos de familia se permiten con una carta de regalo, según el préstamo. Dinero en efectivo "guardado en casa" es difícil de usar.
Los pasos de la compra
- Prepara tus finanzas (6–12 meses antes): revisa tu crédito, baja deudas, ahorra y arma un presupuesto.
- Toma un curso de primer comprador: muchos son gratis, en español, y algunos programas de ayuda lo exigen.
- Precalifícate con 2 o 3 prestamistas para saber cuánto puedes pedir.
- Busca un agente de bienes raíces que conozca tu tipo de préstamo.
- Haz una oferta y firma el contrato de compra.
- Inspección: contrata a un inspector independiente. No te la saltes.
- Avalúo y aprobación final del prestamista.
- Cierre (closing): firmas los documentos, pagas la entrada y los costos, y recibes las llaves.
Compara siempre el Loan Estimate de cada prestamista y revisa el Closing Disclosure 3 días antes del cierre.
Ayudas para primer comprador
- Programas estatales y locales de asistencia para la entrada (préstamos sin interés, subsidios o préstamos perdonables).
- Préstamos FHA con 3.5% de entrada, si eres ciudadano o residente.
- Programas convencionales con 3% de entrada para ingresos bajos o moderados.
- Agencias de consejería de vivienda aprobadas por HUD, muchas en español.
Errores comunes
- Comprar al límite de lo que te aprueban: deja margen para imprevistos y un fondo de emergencia.
- Cambiar de trabajo, comprar carro o abrir tarjetas durante el proceso.
- Depositar efectivo grande sin poder explicar su origen.
- Saltarse la inspección.
- Firmar documentos que no entiendes: pide una explicación o traducción.
Ejemplo práctico
Ejemplo ilustrativo; no es un caso real.
Ana es residente permanente desde hace 3 años. Con un puntaje de 640, $7,000 ahorrados y un programa estatal que le dio $10,000 para la entrada y el cierre, compró un condominio de $210,000 con FHA. Su pago total (hipoteca, impuestos, seguro y seguro hipotecario) quedó en un monto similar a lo que pagaba de renta.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar casa con visa de trabajo?
Muchas veces sí, con un préstamo convencional y documentos de tu visa y permiso de trabajo. Desde mayo de 2025, ya no con FHA.
¿Necesito ser ciudadano para tener una casa?
No. Cualquier persona puede ser dueña de una propiedad en EE.UU. Lo que cambia según tu estatus es el tipo de financiamiento.
¿Puedo usar dinero de mi país para la entrada?
Sí, pero debes documentar su origen y la transferencia. Hazlo con tiempo, porque el prestamista revisará los estados de cuenta.
¿Cuánto tarda todo el proceso?
La compra en sí suele tomar 30 a 60 días desde la oferta aceptada. Prepararte bien puede tomar de 6 meses a 2 años.
Tu siguiente paso
- Préstamos hipotecarios con ITIN
- Préstamo FHA explicado en español
- Qué puntaje de crédito necesitas para comprar casa
Fuentes
- CFPB: guía para comprar una casa (consumerfinance.gov)
- HUD: Mortgagee Letter 2025-09 sobre requisitos de residencia en FHA (hud.gov)
- Fannie Mae: elegibilidad de prestatarios no ciudadanos (fanniemae.com)
- HUD: agencias de consejería de vivienda aprobadas (hud.gov)
