El préstamo FHA es una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda, parte del Departamento de Vivienda (HUD). Es popular entre primeros compradores porque pide poca entrada y acepta puntajes más bajos que un préstamo convencional. Pero tiene costos que conviene entender. Parte de Préstamos personales con ITIN.
Respuesta rápida
Un préstamo FHA permite comprar casa con 3.5% de entrada si tienes 580 o más de puntaje (o 10% con 500 a 579, si el prestamista lo acepta). Requiere que la casa sea tu residencia principal, una relación deuda-ingreso razonable (a menudo hasta 43%, a veces más) y pagar seguro hipotecario (MIP): 1.75% al inicio y una prima anual. Desde mayo de 2025 solo pueden usarlo ciudadanos y residentes permanentes.
Contenido educativo. No es asesoría financiera ni hipotecaria. Los requisitos y límites cambian cada año; confírmalos con un prestamista aprobado por FHA.
Requisitos principales
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Puntaje de crédito | 580+ para 3.5% de entrada; 500–579 con 10% (muchos prestamistas piden más) |
| Entrada | 3.5% o 10% según el puntaje; puede venir de regalos de familia o programas de ayuda |
| Estatus | Ciudadano o residente permanente legal (desde mayo de 2025) |
| Número de seguro social | Válido |
| Uso de la casa | Residencia principal; debes mudarte en unos 60 días |
| Ingresos y empleo | Estables y comprobables; normalmente 2 años de historial |
| Deuda-ingreso (DTI) | A menudo hasta 43%; puede ser mayor con factores compensatorios |
| Límite del préstamo | Según el condado (ver abajo) |
| Inspección y avalúo | La casa debe cumplir estándares mínimos de seguridad |
Límites del préstamo FHA en 2026
FHA pone un monto máximo según el costo de la vivienda en cada condado. Para una casa de una unidad en 2026, el límite va desde unos $541,287 en la mayoría del país hasta unos $1,249,125 en las zonas más caras. Busca el límite de tu condado en la herramienta de límites de HUD.
El costo del seguro hipotecario (MIP)
Es el precio de entrar con poca entrada. Hay dos partes:
| Tipo | Cuánto | Cuándo se paga |
|---|---|---|
| MIP inicial (UFMIP) | 1.75% del préstamo | Al cierre (normalmente se suma al préstamo) |
| MIP anual | Entre ~0.15% y 0.75% del préstamo en la mayoría de los casos, según monto, plazo y entrada | Dividido en tu pago mensual |
Cuánto dura: si das menos del 10% de entrada, el MIP anual dura toda la vida del préstamo. Con 10% o más, se quita a los 11 años. La única forma de eliminarlo antes es refinanciar a un préstamo convencional cuando tengas suficiente capital.
Las primas las fija HUD y pueden cambiar; confirma las vigentes en el Loan Estimate.
Ventajas
- Entrada baja: 3.5%.
- Acepta puntajes más bajos que el convencional.
- Más flexible con la deuda-ingreso.
- Regalos de familia permitidos para la entrada.
- Asumible: un comprador futuro puede asumir tu préstamo (con aprobación), útil si tu tasa es baja.
- Plazos de espera más cortos después de una bancarrota o ejecución hipotecaria que los convencionales. Ver Bancarrota capítulo 7 vs. 13.
Desventajas
- MIP de por vida si entras con menos de 10%.
- Límites de préstamo: no sirve para casas muy caras.
- Estándares de la propiedad: casas que necesitan reparaciones grandes pueden no calificar.
- Solo residencia principal.
- Ya no disponible para residentes no permanentes (incluido DACA) desde mayo de 2025.
FHA vs. convencional
| FHA | Convencional | |
|---|---|---|
| Puntaje mínimo | 580 (500 con 10%) | 620 |
| Entrada mínima | 3.5% | 3% (programas para primer comprador) |
| Seguro hipotecario | MIP: 1.75% inicial + anual; puede durar toda la vida | PMI: se quita al llegar a 20%–22% de capital |
| Mejor para | Puntajes de 580–680 o DTI alto | Puntajes de 700+ |
| Quién puede usarlo | Ciudadanos y residentes permanentes | Ciudadanos, residentes y algunos no permanentes |
Si tu puntaje es de 700 o más, el convencional suele salir más barato a largo plazo. Si es menor, el FHA puede ser tu mejor puerta. Ver Qué puntaje necesitas para comprar casa.
Ejemplo de costos
Ejemplo ilustrativo; no es una oferta.
Casa de $300,000 con FHA y 3.5% de entrada:
- Entrada: $10,500.
- Préstamo base: $289,500; con MIP inicial (1.75%) sumado: unos $294,566.
- Con una tasa de 6.5% a 30 años, el pago de capital e intereses sería de unos $1,862, más MIP anual, impuestos y seguro.
Calcula tu caso con la calculadora de préstamos.
Ejemplo práctico
Ejemplo ilustrativo; no es un caso real.
Jessica, residente permanente con 610 de puntaje, no calificaba para un convencional con buena tasa. Usó FHA con 3.5% de entrada y un programa estatal que cubrió parte del cierre. Tres años después, con 720 de puntaje y la casa valorizada, refinanció a convencional y eliminó el MIP.
Preguntas frecuentes
¿Puedo usar FHA con ITIN?
No. FHA requiere número de seguro social y, desde mayo de 2025, ser ciudadano o residente permanente. Con ITIN, ver Préstamos hipotecarios con ITIN.
¿FHA es solo para primeros compradores?
No. Cualquier persona que cumpla los requisitos puede usarlo, siempre que sea para su residencia principal.
¿Puedo comprar un dúplex con FHA?
Sí. FHA permite propiedades de 1 a 4 unidades si vives en una de ellas.
¿Cuánto tiempo después de una bancarrota puedo usar FHA?
Normalmente unos 2 años después del alta de un capítulo 7, con buen crédito desde entonces.
Tu siguiente paso
- Cómo comprar casa en Estados Unidos siendo inmigrante
- Qué puntaje de crédito necesitas para comprar casa
- Calculadora de préstamos: cuánto pagarás al mes
Fuentes
- HUD: préstamos FHA, límites de préstamo y Mortgagee Letter 2025-09 (hud.gov)
- CFPB: préstamos FHA (consumerfinance.gov)
- Rocket Mortgage: requisitos FHA 2026 (rocketmortgage.com)
