Sí, puedes comprar casa en EE.UU. con ITIN. No a través de los programas del gobierno como FHA, pero sí con prestamistas que ofrecen hipotecas con ITIN, también llamadas préstamos "non-QM" (no calificados). Cuestan más que una hipoteca tradicional, pero muchas familias inmigrantes las usan para dejar de rentar. Parte de Préstamos personales con ITIN.
Respuesta rápida
Las hipotecas con ITIN las ofrecen algunos bancos comunitarios, cooperativas y prestamistas especializados. Suelen pedir: ITIN vigente, 2 años de declaraciones de impuestos con ITIN, 2 años de historial laboral, una entrada del 10% al 25% y, a menudo, un puntaje de 620 a 680 o historial de crédito alternativo (renta y servicios pagados a tiempo). Las tasas suelen ser más altas que las de un préstamo convencional. No califican para FHA, Fannie Mae ni Freddie Mac.
Contenido educativo. No es asesoría financiera, legal ni migratoria. Los requisitos cambian por prestamista y estado.
Por qué una hipoteca con ITIN es distinta
Los programas más comunes (FHA, VA, USDA y los préstamos convencionales de Fannie Mae y Freddie Mac) exigen número de seguro social y cierto estatus. Por eso, las hipotecas con ITIN son préstamos de cartera o non-QM: el prestamista las mantiene o las vende a inversionistas privados, y pone sus propias reglas.
Esto significa:
- Más entrada y tasas más altas para compensar el riesgo.
- Menos prestamistas, así que conviene buscar bien.
- Más flexibilidad en algunos casos: aceptan historial de crédito alternativo.
Requisitos más comunes
| Requisito | Lo que suelen pedir |
|---|---|
| ITIN | Vigente (los ITIN vencen si no se usan en declaraciones) |
| Impuestos | 1 a 2 años de declaraciones federales con ITIN |
| Empleo | 2 años en el mismo trabajo o la misma línea de trabajo |
| Entrada | 10% a 25% (algunos aceptan desde 10% con buen perfil) |
| Puntaje | A menudo 620–680; algunos aceptan sin puntaje con crédito alternativo |
| Crédito alternativo | 12 meses de renta, luz, teléfono o seguro pagados a tiempo |
| Relación deuda-ingreso (DTI) | Normalmente hasta 43%–50% |
| Reservas | Algunos meses de pagos ahorrados después del cierre |
| Identificación | Pasaporte vigente, matrícula consular o licencia |
| Cuenta bancaria | Estados de cuenta de 2 a 12 meses que muestren el origen de la entrada |
Requisitos orientativos; cada prestamista fija los suyos.
Cuánto cuesta en comparación
Una hipoteca con ITIN suele tener una tasa entre 1 y 3 puntos porcentuales más alta que una convencional del mismo momento, y a veces con tasa ajustable (ARM). Ejemplo ilustrativo de una casa de $300,000 con 15% de entrada ($255,000 financiados) a 30 años:
| Tasa | Pago mensual (capital e intereses) |
|---|---|
| 6.5% | ~$1,612 |
| 7.5% | ~$1,783 |
| 8.5% | ~$1,961 |
Suma impuestos de propiedad, seguro de vivienda y, si aplica, cuota de asociación (HOA). Ejemplo ilustrativo; las tasas reales dependen del mercado y de tu perfil.
Dónde encontrar un prestamista
- Bancos comunitarios y cooperativas en zonas con mucha población hispana.
- Instituciones financieras de desarrollo comunitario (CDFI).
- Corredores hipotecarios (mortgage brokers) que trabajan con prestamistas non-QM.
- Agencias de consejería de vivienda aprobadas por HUD: muchas atienden en español, son gratis o de bajo costo y conocen prestamistas locales que aceptan ITIN.
Pide cotizaciones a al menos 3 prestamistas y compara el Loan Estimate (estimado oficial de 3 páginas) de cada uno.
Paso a paso
- Declara tus impuestos con ITIN cada año. Ver Cómo declarar impuestos con ITIN.
- Construye historial: tarjeta asegurada, credit builder y servicios a tu nombre.
- Ahorra la entrada y los costos de cierre (2% a 5% del precio) en una cuenta bancaria.
- Reúne documentos de 2 años: impuestos, W-2 o 1099, talones de pago, estados de cuenta, cartas de renta.
- Precalifícate con 2 o 3 prestamistas.
- Busca casa con un agente que conozca hipotecas con ITIN.
- Compara Loan Estimates y elige.
- No cambies de trabajo ni abras crédito nuevo hasta cerrar.
Riesgos y cuidados
- Tasas ajustables (ARM): la tasa puede subir después de 5 o 7 años. Entiende cuánto podría subir tu pago.
- Penalidades por pago anticipado: algunos préstamos non-QM las tienen. Pregunta.
- Estafas: desconfía de quien te pida dinero por adelantado para "conseguirte" una hipoteca o te pida firmar documentos en blanco.
- Notarios que se presentan como abogados: en EE.UU., un "notary public" no es abogado.
¿Y si tengo residencia o DACA?
- Residentes permanentes (green card) pueden usar FHA, convencional y otros programas con SSN.
- DACA: desde mayo de 2025, HUD dejó de permitir préstamos FHA a residentes no permanentes, lo que incluye a beneficiarios de DACA. Algunos préstamos convencionales siguen siendo posibles según el prestamista; verifica las reglas vigentes.
Más contexto en Cómo comprar casa en EE.UU. siendo inmigrante.
Ejemplo práctico
Ejemplo ilustrativo; no es un caso real.
Lorena y Ernesto trabajan con ITIN desde hace 6 años y declaran impuestos cada año. No tenían puntaje alto, pero sí 3 años de renta y luz pagados a tiempo. Una agencia de consejería de HUD los conectó con un banco comunitario: compraron una casa de $260,000 con 15% de entrada y una tasa fija 1.5 puntos por encima del promedio convencional. Planean refinanciar si su situación migratoria cambia.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar casa con ITIN sin puntaje de crédito?
Algunos prestamistas aceptan crédito alternativo (renta, servicios, seguros) en lugar de puntaje, pero la mayoría prefiere tener algo de historial.
¿Mi ITIN tiene que estar vigente?
Sí. Los ITIN vencen si no se usan en una declaración federal durante 3 años seguidos. Renuévalo antes de aplicar. Ver Cómo sacar el ITIN.
¿Puedo refinanciar después?
Sí. Si luego obtienes SSN o residencia, podrías refinanciar a un préstamo convencional o FHA con mejor tasa.
¿Cuánto tarda el proceso?
Normalmente de 30 a 60 días desde que firmas el contrato de compra, igual que otras hipotecas, aunque puede tardar más si faltan documentos.
Tu siguiente paso
- Cómo comprar casa en Estados Unidos siendo inmigrante
- Qué puntaje de crédito necesitas para comprar casa
- Cómo declarar impuestos con ITIN
Fuentes
- CFPB: el proceso de compra de vivienda y el Loan Estimate (consumerfinance.gov)
- HUD: agencias de consejería de vivienda aprobadas y Mortgagee Letter 2025-09 (hud.gov)
- IRS: vencimiento y renovación del ITIN (irs.gov)
