Comprar casa es la compra más grande de tu vida, y tu puntaje decide qué tipo de préstamo puedes conseguir y cuánto vas a pagar durante 30 años. Aquí tienes los mínimos de cada programa y qué hacer si aún no llegas. Parte de Qué es el puntaje de crédito.
Respuesta rápida
Mínimos habituales: FHA 580 con 3.5% de entrada (o 500 con 10%, si el prestamista lo acepta); convencional 620; VA y USDA, sin mínimo oficial, pero muchos prestamistas piden 580 a 640; préstamos con ITIN, a menudo 620 a 680 o criterios propios. Con 740 o más sueles conseguir las mejores tasas. Prepara tu crédito 6 a 12 meses antes.
Contenido educativo. No es asesoría financiera ni hipotecaria. Los requisitos cambian y cada prestamista puede pedir más que el mínimo del programa.
Puntaje mínimo por tipo de hipoteca
| Tipo de préstamo | Puntaje mínimo habitual | Entrada mínima | Quién puede aplicar |
|---|---|---|---|
| FHA | 580 (500–579 con 10% de entrada) | 3.5% (10% si 500–579) | Ciudadanos y residentes permanentes |
| Convencional (Fannie Mae y Freddie Mac) | 620 | 3% a 5% (primer comprador) | Ciudadanos, residentes y algunos no residentes permanentes con permiso legal |
| VA | Sin mínimo oficial; muchos piden 580–620 | 0% | Veteranos y militares elegibles |
| USDA | Sin mínimo oficial; muchos piden 640 | 0% | Zonas rurales elegibles y límites de ingreso |
| Hipoteca con ITIN (no-QM) | Varía; a menudo 620–680 o historial alternativo | 10% a 25% | Personas con ITIN |
Desde mayo de 2025, HUD limitó los préstamos FHA a ciudadanos y residentes permanentes; los residentes no permanentes (incluidos beneficiarios de DACA) ya no califican para FHA. Verifica los requisitos vigentes con tu prestamista.
Cómo cambia la tasa según tu puntaje
En una hipoteca de $300,000 a 30 años, una diferencia de 1 punto porcentual en la tasa cambia mucho el costo:
| Tasa | Pago mensual (capital e intereses) | Intereses en 30 años |
|---|---|---|
| 6% | ~$1,799 | ~$347,500 |
| 6.5% | ~$1,896 | ~$382,600 |
| 7% | ~$1,996 | ~$418,500 |
| 7.5% | ~$2,098 | ~$455,200 |
Ejemplo ilustrativo; no incluye impuestos, seguro ni seguro hipotecario.
En los préstamos convencionales, el puntaje también afecta los cargos por nivel de riesgo y el costo del seguro hipotecario privado (PMI) si pones menos del 20%.
Qué más revisan los prestamistas
- Relación deuda-ingreso (DTI): muchos buscan 43% o menos, aunque algunos programas permiten más.
- Historial laboral: normalmente 2 años de empleo o ingresos estables.
- Ahorros: para la entrada, los costos de cierre (2% a 5% del precio) y reservas.
- Eventos negativos recientes: atrasos en los últimos 12 meses, bancarrotas o ejecuciones hipotecarias, con plazos de espera.
- Tu reporte de los tres burós: los prestamistas usan generalmente el puntaje del medio de los tres.
Plan de preparación: 6 a 12 meses antes
| Cuándo | Qué hacer |
|---|---|
| 12 meses antes | Descarga tus tres reportes; disputa errores; empieza a ahorrar |
| 9 meses antes | Baja la utilización de tarjetas por debajo del 30% (mejor 10%) |
| 6 meses antes | Paga o negocia colecciones; no abras cuentas nuevas |
| 3 meses antes | Precalifícate; no cambies de trabajo ni compres carro |
| Durante el proceso | No uses tus tarjetas de más, no muevas dinero sin explicación, no pidas crédito |
Guías útiles: Cómo leer tu reporte línea por línea y Cómo subir 100 puntos.
Nota sobre los modelos de puntaje en hipotecas
Por años, Fannie Mae y Freddie Mac exigieron versiones antiguas de FICO. Desde 2025–2026, la agencia que las supervisa autorizó que los prestamistas también usen VantageScore 4.0, que puede tomar en cuenta pagos de renta y servicios. Esto puede beneficiar a personas con poco historial tradicional, pero cada prestamista decide qué modelo usar.
Si no llegas al puntaje mínimo
- Préstamo FHA si eres ciudadano o residente permanente y tienes entre 500 y 580 con 10% de entrada (pocos prestamistas lo aceptan).
- Programas estatales y locales de primer comprador, con ayuda para la entrada.
- Agregar un co-prestatario con buen crédito.
- Esperar 6 a 12 meses mejorando tu crédito: puede ahorrarte decenas de miles de dólares.
- Consejería de vivienda aprobada por HUD, gratis o a bajo costo, muchas veces en español.
Ejemplo práctico
Ejemplo ilustrativo; no es un caso real.
Marta y Julio (residentes permanentes) tenían puntajes de 605 y 690. El prestamista usaba el más bajo de la pareja, así que solo calificaban para FHA. Esperaron 8 meses: Marta bajó su utilización y quitó una colección médica. Con 668 y 702, calificaron para un préstamo convencional con 5% de entrada y una tasa más baja.
Preguntas frecuentes
¿Qué puntaje usan si compramos en pareja?
Muchos prestamistas toman el puntaje medio de cada persona y usan el más bajo de los dos. Algunos programas recientes permiten promediar.
¿Puedo comprar casa con ITIN?
Sí, con prestamistas que ofrecen hipotecas con ITIN, normalmente con entrada más grande y tasas más altas. Ver Préstamos hipotecarios con ITIN.
¿Cuánto tiempo después de una bancarrota puedo comprar casa?
En general, unos 2 años para FHA y 4 para convencional después de un capítulo 7. Ver Bancarrota capítulo 7 vs. 13.
¿La precalificación baja mi puntaje?
La precalificación suele ser consulta blanda; la preaprobación formal, dura. Varias consultas de hipoteca en un periodo corto cuentan como una.
Tu siguiente paso
- Cómo comprar casa en Estados Unidos siendo inmigrante
- Préstamo FHA explicado en español
- Préstamos hipotecarios con ITIN
Fuentes
- HUD: requisitos de préstamos FHA y Mortgagee Letter 2025-09 (hud.gov)
- Fannie Mae: guía de vendedores sobre puntaje mínimo (fanniemae.com)
- FHFA: anuncios sobre modelos de puntaje de crédito (fhfa.gov)
- CFPB: comprar una casa (consumerfinance.gov)
